家を買うならどっちがトクなの！？　消費税UP前かローン控除拡充後か

消費税増税前にマイホームを購入した方がトクなのか、それとも手厚い税優遇が用意されている増税後に購入した方がトクなのか、頭を悩ませている人は多いようです。

消費税率は、平成２６年４月１日に８％、同２７年１０月１日に１０％と２段階で引き上げられる予定ですが、その補てんとして税制面では住宅購入者に対して手厚いサポートを用意しています。

　現行の住宅ローン控除は、１０年以上のローンを組んで家を購入するか、増改築した場合に年末の借入残高に１％の控除率をかけた金額を１０年間にわたり所得税から控除できます。僅か１年の差ですが、平成２４年中に入居していれば、年末残高３千万円までの範囲で１０年間、最高３００万円の控除が可能でした。これが今年からの入居になると年末残高２千万円となり、最大控除が２００万円と減ります。

　ところが、平成２５年度税制改正では、住宅ローンの最大控除が大幅に引き上げられました。同２６年４月以降に入居という条件になりますが、一般住宅に関しては１年間で上限控除金額２０万円から４０万円に倍層、認定長期優良住宅や低炭素住宅については、年間上限３０万円から５０万円に拡大しています。控除期間の１０年と控除率年１％というのは変わりませんが、所得税の納税額が少なく住宅ローン控除枠を使い切れない人に対しては、現行住民税で「９万７５００円」控除されるところを「１３万６５００円」に引き上げています。

　ただ、気を付けなければならないのが、住宅ローン控除の適用時期です。消費税の適用は引き渡しベースで課税されるため、税率アップ前に売買契約を結んでも、物件の引き渡しが平成２６年４月以降ならば８％の税率適用となります。

　さらに、住宅取得に関しては、登録免許税や印紙税、固定資産税なども減税策が講じられています。登録免許税については、家を購入した時の所有権の保存登記や住宅資金の貸付等にかかる抵当権の設定登記にかかりますが、平成２５年３月３１日まで軽減措置が取られており、これも２５年度税制改正で２年間延長されました。

　印紙税についても特例（契約金額が１千万円以下のものは軽減措置の対象外）が設けられていますが、こちらも５年延長され、さらに、税率も引き下げられました。ちなみに、契約金額が３千万円ならば、本則２万円のころ特例で１万５千円ですが、今回の改正でさらに５千円下がり１万円になります。

　固定資産税については、新築住宅にかかる２分の１軽減税率の延長が昨年、２年間の延長と共に適用期間拡大もされています。マンションの場合、一般住宅で新築後５年間、認定長期優良住宅で７年間適用を受けられます。

　不動産取得税の特例も延長しており、土地や不動産にかかる不動産取得税の軽減税率（本則４％→３％）は３年延長。認定長期優良住宅の課税標準にかかる不動産取得税の課税標準の特例は２年延長しれています。

こうして見てみると、マイホームの購入時期は、所得及び借入金額の低い人にとって消費税アップの影響をあまり受けないように上手くできています。一方で借入金額の多い人は、税率アップ後に購入したほうがトクをしそうですね。ただ、これも自身の所得と借入金額から計算しないと一概には言えません。また、金融機関かの借入の金利にも影響してきますので、月並みになりますが、買いたいと思ったときが買い時期と言えます。